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久期财经讯，9月21日，穆迪确认越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK)的“Baa3”发行人评级及其中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa3”高级无抵押评级，并将越秀地产及其全资融资工具卓裕控股有限公司(WestwoodGroup Holdings Limited，简称“卓裕控股”)的评级展望由稳定下调为负面。

与此同时，穆迪确认了卓裕控股MTN计划(由越秀地产担保)的临时“(P)Baa3”有支持高级无抵押评级，以及卓裕控股发行的、由越秀地产担保的债券的“Baa3”高级无抵押评级。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“负面展望反映出越秀地产在未来12至18个月能否实现稳定的经营业绩以及支持其当前评级的信用指标的不确定性，而中国的房地产市场复苏前景不确定，反映在穆迪对该行业的负面展望中。”

穆迪最近将中国的房地产行业展望从稳定调整为负面，原因是购房者对项目及时完工和交付的担忧，尽管政府出台了支持措施，但这仍抑制了房地产销售。

Tsang补充道：“评级确认反映了穆迪的预期，即越秀地产的合同销售额将继续超过大盘，这要归功于其稳固的市场地位、核心市场良好的土地储备质量以及政 府所有背景。”

评级理据

越秀地产的“Baa3”发行人评级包含其独立的信用状况和两个子级的上调，以反映其最终母公司广州越秀集团有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)极有可能提供特别支持。越秀集团是广州市政府通过广州市国务院国资委拥有的最大企业之一。

越秀地产的独立信用状况反映了其在广州黄金地段开发地标性综合项目的良好记录、在大湾区和中国东部的优质土地储备，以及与广州市政府的密切关系。

越秀地产的独立信用状况也反映了其在广东省业务相当集中、扩张意愿强烈和持续的融资需求。

穆迪预测，鉴于越秀地产拥有良好的土地储备，并专注于高线城市，未来12至18个月，越秀地产的合同销售额将温和增长。该公司2023年前8个月的合同销售额飙升62%，至1020亿元人民币，达到全年目标1320亿元人民币的77%，2022年增长8%，至1250亿元人民币。

尽管扩张意愿强烈，但该公司在追求增长的同时，积极管控其债务杠杆。该公司今年早些时候通过配股筹集了83亿港元，帮助缓解了其不断增长的债务水平的影响。因此，截至2023年6月，其调整后的债务/资本的比率基本持平于51%。

穆迪预计，未来12至18个月，越秀地产的EBIT/利息的比率基本持平于3.0倍至3.5倍，此前在截至2023年6月的12个月里，其EBIT/利息的比率从2022年的3.5倍降至3.2倍。与此同时，其调整后的债务/EBITDA之比在截至2023年6月的12个月从2022年的5.8倍升至6.8倍后，同期可能降至6.2倍至6.3倍。

然而，鉴于国内房地产行业充满挑战的经营环境，该公司维持与其独立信用状况相匹配的关键信用指标的能力存在不确定性。任何偏离穆迪预期的迹象都会给评级带来压力。

穆迪还担心，销售增长前景低、盈利能力下降的房地产行业的根本性转变，将给越秀地产带来挑战，并破坏其恢复信用指标的进程。

越秀地产的流动性良好，这得益于该公司强劲的合同销售额、坚实的现金持有量以及强大的融资渠道，这要归功于该公司的国有背景。穆迪预计，该公司的非限制现金余额和预计的运营现金流将足以覆盖未来12-18个月的未支付地价、股息和到期债务。

截至2023年6月，该公司拥有300亿元人民币的非限制现金，为截至同日到期的120亿元人民币债务的2.5倍。

穆迪对越秀集团大力支持越秀地产的评估考虑了(1)母公司作为越秀地产单一最大股东的地位，以及对公司管理层的密切监督，(2)母公司提供财务援助的记录，(3)越秀地产对集团应收和利润的重大贡献，以及(4)公司在发展母公司核心房地产业务(尤其是大湾区)方面的战略角色。

然而，如果中国的房地产市场复苏仍然疲弱，并抑制越秀地产的销售和对母公司的经济贡献，穆迪可能会改变其支持假设。此外，母公司持续较高的债务杠杆率可能会增加其在必要时及时提供支持的能力的不确定性。

就环境、社会和治理(ESG)考虑因素而言，越秀地产的“Baa3”发行人评级考虑了该公司由越秀集团和广州地铁集团有限公司(Guangzhou Metro Group Co., Ltd，简称“广州地铁”)拥有的股份(这两家公司由广州市政府所有并受政府监管);以及该公司在追求其增长战略的同时保持稳定杠杆和良好流动性的记录。

越秀地产和卓裕控股的高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响。这是因为，尽管该公司是一家控股公司，但穆迪预计母公司的支持将流向这些公司，而不是直接流向其主要运营子公司，从而缓解结构性从属关系带来的预期亏损方面的差异。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于展望为负面，越秀地产的评级不太可能上调。

然而，如果(1)公司信用指标改善，EBIT/利息之比高于3.5倍，调整后债务/资本之比低于50.0%;(2)保持对越秀集团的强大战略和经济重要性，以及(3)越秀集团提供支持的能力保持强劲，穆迪可能会将展望调整为稳定。

另一方面，在以下情况下，穆迪可能会下调评级：(1)穆迪预计越秀集团的提供支持的能力或意愿下降;(2)越秀地产录得比预期更大的销售下滑;(3)由于销售疲软和激进的土地收购，公司的流动性减弱;或(4)其信用指标恶化，调整后的债务/资本之比超过55%，或其EBIT/利息之比持续低于2.5倍-3.0倍。

越秀地产前身为广州市城市建设开发总公司，于1992年在香港联合交易所有限公司上市。该公司及其子公司的核心业务是房地产开发和投资。

截至2023年6月30日，越秀地产由越秀集团和广州地铁分别持股43.39%和19.9%，而越秀集团和广州地铁均为广州市政府所有。