烂尾8年之后，东直门地标信达中心的高端住宅项目“东外39号”，168套房源在30分钟之内全部成交，57亿落袋为安。这是中国信达历时8年，打赢的一场烂尾翻盘仗，也给不良资产特殊机遇投资再添一经典案例。

“单价在12-12.9万元/平，只有两栋楼168套房，后续没有加推的房源，现已全部被抢完了。”东外30号的项目置业顾问表示，目前正在逐一确认客户资质与周期，可能会出现个别清退房源。

2022年12月9日，东城区东直门信达中心新房项目“东外39号”开盘，在30分钟火速完成选房，总成交金额约57亿元。如果按照中国信达105亿的收购金额来看，已经回收了一半，若再算上商业综合体的部分，中国信达这笔投资赚翻了。

不过东外39号项目的热销并不意外，既属于东二环黄金地段，价格上又出现明显倒挂，周边的当代万国城MOMA、以及融创总部所在地使馆壹号院，目前二手房挂牌均价分别为13.5万元/平米及16.1万元/平米。

除为北京楼市年底成交量“添柴”外，东外39号售罄的背后，是中国信达通过“收购+投资+债务重组+开发运营”的方式，历时近8年成功盘活烂尾楼资产的典型案例。

苦熬八年 倒挂带来红利

东直门信达中心的前身为“国盛中心”，更久远些叫“东华广场”。

在上世纪1990年代，当时该区域有东直门长途汽车站、无轨电车总站以及多个旧房、危房，北京政府提出对该地块进行改 造开发。

自1994年开始，项目三次立项，历时7年，辗转北京公交房地产开发有限公司、海南景灏实业、北京城建、香港康实等数家开发商之手，却都无实质性进展，在2001年底基本完成“三通一平”后，项目便陷于停滞。

2001年7月，随着当时中国申奥成功，在该区域建成东直门交通枢纽被列为2008年奥运会重点配套工程，项目建成后，交通枢纽交给政府，商务区包含住宅、公寓、东华广场的收益则归投资人。

先是2003年底至2004年8月期间，华远地产与北大青鸟间的控制权之争，最终以北大青鸟胜出结束，并在2005年8月，成功办理该项目的土地使用证，顺利推进项目开发建设。

2007年2月，北大青鸟再次陷入资金困难，被迫将项目卖与国浩，国浩又通过收购海南京灏实现对东外39号项目的控制，一年之后，海南京灏外商投资企业登记被撤销，所有权变更回北大青鸟所有。

随后，北大青鸟又与国浩就股权纠纷，先后爆发多轮、旷日持久的诉讼，导致项目开发建设断断续续、无法正常推进。

2008年奥运会期间，东直门交通枢纽综合体仅完成了交通枢纽部分，并投入正常运营，而商务区域在2012年彻底停工烂尾。

2014年9月，国浩最终胜诉，顺利拿回国盛中心的股权，不过在该项目上耗费的财力和时间让其打算放弃。

此后在传过多个收购方后，2015年8月，中国信达与国盛中心实控人国浩房地产公司签署105亿元特殊机遇投资交易协议，其中债权60多亿，是中国信达从各大金融机构收购所得。总计126.4亿元的收购对价。包含该项目的金融债权、非金债权以及境外股权。

彼时，信达相关负责人介绍：

该项目属于典型的不良资产特殊机遇投资项目。近年来，中国信达秉承以不良资产经营为核心的战略方向，积极拓展特殊机遇投资业务。中国信达抓住该项目2014年股权纷争落下帷幕的契机，综合利用金融资产管理公司金融债权收购、非金债权收购、债务重组、投资和资产管理等多种业务优势，发挥总公司、分公司、子公司之间以及境内外机构联动的协同效应，介入项目重整事宜。

信达地产的前身“青鸟天桥”即为北大青鸟旗下主营软件开发的上市公司，2008年因经营连年衰落被信达投资收购，并置入信达系11家地产公司，转为有央企背景的地产上市公司之一。

兜兜转转之后，北大青鸟做房地产的野心在北京草草收场，信达地产则重新回到东直门，准备盘活这个命运多舛的项目。

信达地产进行销售  盘活细节曝光 

一位接近中国信达人士处提供了一份盘活该项目的详细资料，其中包含收购端、解决历史遗留问题以及设计、运营各个维度。

拿到项目之后，中国信达要做的就是盘活资源，依靠其央企背景和该项目的城市更新属性，得到政府各方面的支持，于2019年末用4个月完成复工，之后在2021年化解规划调整、土地确权、地价款补缴等全部遗留问题。

信达中心申领预售许可证的企业为北京城建东华房地产开发有限责任公司，该公司分别由海南京灏实业有限公司（股比90%）和北京佳源投资经营有限责任公司（股比10%）持股，前者属于国浩房地产100%控股，后者为北京市东城区国资委100%控股。质押方为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司。虽然从股权结构上看，信达地产并没有直接参与，而是同属于中国信达的信达资产以质押的方式出资，但现场销售也证实，项目由信达地产销售。

“东城区做了大量的工作，让北京佳源投资经营有限责任公司直接入股一个烂尾项目，这在区里是很罕见的，再加上中国信达的资金与益田的商业运营，这才成功盘活信达中心。”知情人透露，项目参与方每个都不是“白给的”，其中北京佳源投资经营有限责任公司更是东城区的“亲儿子”，在永定府等核心区共有产权房的持股名单中，均为区一方代表，这样一个企业直接接入，给了信达运作的底气。外加价格的绝对倒挂，即便是内有产权缩水20年，外有交通枢纽的杂乱的缺陷，也难掩项目在位置、价格、准现房三大方面的绝对优势。

信达中心能再次入市到底多坎坷，从建设工程规划许可证申请的次数便可见一二。据北京市住建委信息显示，信达中心前后共5次申办或补办建设工程规划许可证，分别为2006规建字0432号、[2008规复函字0108号]、(2012）规建补正字（0002）号、[2011规复函字0146号]、2022规自（东）建字0012号。

另一边，作为开发平台，信达地产则一边忙于写字楼、住宅修复和施工，一边与深圳益田商业、佳源投资联合成立商业运营公司，推进招商运营工作，商业部分主要由益田操盘，将以“北京信达·益田假日广场”的形象于2023年正式开业。

据悉，目前该TOD商业综合体已引入JW万豪酒店、奈尔宝、MUJI、保利艺术等品牌，写字楼目前也承接了信达系单位的承租需求。

实景图

在2023年，住宅部分东外39号项目将正式交付，实现真正意义上的盘活，完成东直门交通枢纽城市更新的任务。

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