华夏时报 记者李凯旋 北京报道

　　自郑州取消限价，将房价的定价权给予开发商之后，武汉也对类似事件作出回应。近日，有业主在政府部门留言板表示，自家小区的开发商恶意降价，售价从此前的2.3万元/平米下降至目前的1.2万元/平米，存在违规情况。

　　随后，武汉方面回应，武汉未出台限制房价下跌的政策，开发商有权自主定价。《华夏时报》记者注意到，房地产在“限价”这一政策上更新不断。除了部分城市取消商品房限价之外，多城也取消了土拍限价，限价房的讨论热度也降低。

　　“限跌令”身影渐弱

　　2021年8月份，湖南岳阳打响了“限跌令”第一枪，表示中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价，但也不得低于备案价的85%。在岳阳之后，桂林、菏泽、惠州等城市跟上，表示新房的成交价不得低于85%。

　　2022年，“限跌令”的出台出现了一波高潮。据中指研究院不完全统计，2022年5月份至12月份，有近20个市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。同时，有个新房项目因降价销售被通报批评并紧急叫停。

　　为了有效调控房价，商品房销售价格备案制度在2010年推行。在“限价”之下，有关部门要求房企按照备案价或在允许范围内按照浮动价格对房子进行销售。但自今年以来，房企重新拿回了自主定价权。

　　7月31日，郑州发文表示，取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价进行销售或办理预（销）售许可备案手续。至此，郑州全面松绑。中指研究院方面表示，今年以来，已经有沈阳、兰州、郑州的等多个城市明确取消商品房销售限价。

　　8月7日，郑州当地的一位房产中介对《华夏时报》记者说：“出政策当天，我们就联系了客户，表示房价后面可能会有变化，优质的新房现在可以考虑入手。但是目前客户们多数还是处于观望状态，没有出现成交量大涨的情况，开发商这边对于新房的售价暂时也没有大调整。”

　　郑州取消限价之后，武汉市场也因房价问题出现了波动。近日，有多位业主在“武汉城市留言板”上反映，万和光谷项目的售价从此前的2.3万元/平米下降至目前的1.2万元/平米，每平米大降超1万元让老业主难以接受，表示如此售价扰乱市场。

　　武汉市住房和城市更新局方面回应，武汉并未推出限制房价下跌的政策，商品房销售价格由开发商根据市场情况自主决定，只需要确保不超过备案价即可。

　　《华夏时报》记者注意到，多地对于房企降价售房开始持宽松态度。5月底，保定市人民政府回应有购房者有关房企降价售房侵害业主利益这一留言，表示商品房价格属于市场调节价，开发企业可以根据市场行情、供求关系自主确定销售价格，购房者与开发商可协商确定每套房屋的最终销售价格，纳入双方买卖合同。

　　土拍“限价”也迎来放松

　　《华夏时报》记者注意到，在房地产的发展过程中，不同领域的“限价”发挥了不同的作用。在房地产热点城市，“限价”多数意味着低于市场价，对于购房者而言，冠以“限价”之名的房子更具性价比。例如，北京、天津、广州等城市推出“限价房”，“限价房”的价格明显低于市场价，主要保障无房家庭的居住需求，同样对购房者的购房资质审查较为严格。

　　2022年10月份，天津率先终止了“限价房”的销售。在房地产进入此轮调整期后，房价整体呈现下行趋势，“限价房”也由此失去最大的竞争优势。

　　“限价”在实际执行层面更多的是通过限地价从而达到管控新房房价的目的。在业内，土地被形象地称为“面粉”，而房子则被称为“面包”，面粉价贵，则面包价贵。以北京为例，2021年5月份，北京在一场大规模土拍中设置了房屋销售价格引导机制，为所有的出让地块设置了价格天花板，该机制被认为是稳定未来上市房价的重要政策工具，由此开启了土拍“低溢价率”时代。

　　北京、杭州等热点城市对于土地价格的严格限制在遏制房价无限上涨方面的确有效，也同时催生出了“倒挂现象”，即新房的价格低于周边二手房价。2022年9月底，北京太阳宫出现了“日清盘”，两千万一套的豪宅项目中建玖合府颇为抢手，原因就在于是“新型共有产权房”项目的中建玖合府每平米售价比周边的二手房低5万元左右，被称为“买到就是赚到”。

　　但从2022年开始，便有市场压力较大的城市取消了土拍限价。2022年3月份，在集中土拍中，东莞的6宗地块未设置限价。同年7月份，南京的一场土拍中，有13宗未设置住宅销售限价，在完成开发后向有关部门报备审核即可。

　　自2023年年底后，广州、上海开始在土拍中取消限价，让土拍回归市场。北京则在今年6月份施行土拍溢价率分段指导政策，不同的溢价率对应不同的销售指导价格。“无论拿地溢价率高和低，房企的利润空间是可以得到保证的。同时，利润空间也不可能无限扩大，所以也可以保证房价总体平稳。”易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示。

　　房企压力大还是主因

　　上文提到的降价销售被老业主投诉的武汉小区实际上也是开发商有难言之隐。该项目所在地的政府部门表示，因企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋工抵给施工方。近期，施工方为回笼资金，将“工抵房”进行低价销售，最高降价6000元。

　　8月7日，一家门窗建材企业的负责人对《华夏时报》记者说：“这两年，房企的资金压力比较大。以前给供应商结款可以用商票，但现在很多供应商也不敢接商票，工抵房就成了比较主流的选择。供应商为了可以快速变现，会把这些房源委托给开发商或者项目的渠道降价销售，也是希望尽快‘落袋为安’。”

　　在政治局会议提出我国房地产供求关系发生重大变化之后，房企降价以求去化，“价格战”似乎难以避免。从数据上来看，房企当前的销售压力和资金压力并存。中指研究院发布的数据显示，今年前7月，TOP100房企销售总额同比下降40.1%，但降幅较上月继续收窄1.5个百分点。

　　中指研究院企业研究 总监刘水对《华夏时报》记者表示：“前期出台的一系列支持政策对市场提振的可持续性较弱，市场仍处于深度调整过程，重点城市的限制性政策，例如限价、限购应该基本取消。以提振行业信心。”

　　责任编辑：李未来 主编：张豫宁

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